Чаще всего мы, потребители коммунальных услуг, не понимаем, что именно делает наша управляющая компания (УК) для того, чтобы зимой в квартирах было тепло. О том, что работа проведена не качественно либо вообще отсутствовала, мы можем узнать, только когда наступили холода, а батареи в квартире не потеплели. Давайте разберёмся, какие «подвальные» процедуры обеспечивают комфортную температуру в квартире и кто конкретно несёт за них ответственность.
Начнём с управляющих организаций. Именно они - исполнители коммунальной услуги, первая и главная инстанция при решении любых проблем жителя. Мы, собственники жилья, нанимаем УК для управления нашим имуществом, платим ей за это деньги, делегируем заключение договоров о снабжении дома коммунальными ресурсами (электричеством, тепловой энергией, холодной и горячей водой, услугой канализации). Управляющая компания организует вывоз мусора и обеспечивает порядок на придомовой территории. Управляющая компания несёт ответственность и за техническую подготовку внутридомовых теплопроводных коммуникаций к отопительному сезону.

Подготовка любого объекта, подключенного к централизованным сетям теплоснабжения, производится в соответствии с Правилами оценки готовности к отопительному периоду утв. Приказом Минэнерго РФ от 12 марта 2013 г. N 103.

Согласно этим Правилам, УК обязана выполнить 16 требований по готовности к отопительному периоду для потребителей тепловой энергии:
1) устранить выявленные в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, нарушения в тепловых и гидравлических режимах работы тепловых энергоустановок;
2) провести промывку оборудования и коммуникаций теплопотребляющих установок;
3) разработать эксплуатационные режимы, а также мероприятия по их внедрению;
4) качественно и в срок выполнить необходимые ремонтные работы;
5) проверить состояние тепловых сетей, принадлежащих потребителю тепловой энергии;
6) проверить состояние утепления зданий (чердаки, лестничные клетки, подвалы, двери) и центральных тепловых пунктов, а также индивидуальных тепловых пунктов;
7) проверить состояние трубопроводов, арматуры и тепловой изоляции в пределах тепловых пунктов;
8) проверить наличие и работоспособность приборов учета, автоматических регуляторов (если они есть);
9) убедиться в работоспособности защиты систем теплопотребления;
10) обеспечить наличие паспортов теплопотребляющих установок, принципиальных схем и инструкций для обслуживающего персонала и соответствие их действительности;
11) убедиться в отсутствии прямых соединений оборудования тепловых пунктов с водопроводом и канализацией;
12) проверить плотность оборудования тепловых пунктов;
13) зафиксировать наличие пломб на расчетных шайбах и соплах элеваторов;
14) убедиться в отсутствии задолженности потребителей за поставленные тепловую энергию (мощность), теплоноситель;
15) обеспечить наличие собственных и (или) привлеченных ремонтных бригад и оснащённость их материально-техническими ресурсами для осуществления надлежащей эксплуатации теплопотребляющих установок;
16) провести испытания оборудования теплопотребляющих установок на плотность и прочность.
Некоторые управляющие компании (РСУ 5; 6; УК Мастер; ООО РСУ 24; ООО ЖЭУ-7 и др.) готовят систему многоквартирного дома (МКД) самостоятельно. Другие управляющие компании (ООО ЖЭУ-29; УКЛР) проводят мероприятия под контролем теплоснабжающей организации: управляющей компанией подается заявка в муниципальное предприятие "Калининградтеплосеть" с указанием даты и времени проведения работ. Инспектор предприятия к указанному времени прибывает на объект и контролирует правильность выполнения мероприятий.
Итогом всего комплекса работ должно стать подтверждение готовности жилого фонда к отопительному периоду. Это оценивается комиссиями, созданными при жилищных отделах районов администрации городского округа "Город Калининград". В состав комиссии, в том числе, входят представители теплоснабжающей организации.

Для теплоснабжающих организаций, также разработаны требования по готовности к отопительному периоду. В сферу их ответственности входит обязательное исполнение 14 пунктов:
1) наличие соглашения об управлении системой теплоснабжения, заключенного в порядке, установленном Законом о теплоснабжении;
2) готовность к выполнению графика тепловых нагрузок, поддержанию температурного графика, утвержденного схемой теплоснабжения;
3) соблюдение критериев надежности теплоснабжения, установленных техническими регламентами;
4) наличие нормативных запасов топлива на источниках тепловой энергии;
5) функционирование эксплуатационной, диспетчерской и аварийной служб, а именно: укомплектованность указанных служб персоналом;
6) обеспеченность персонала средствами индивидуальной и коллективной защиты, спецодеждой, инструментами и необходимой для производства работ оснасткой, нормативно-технической и оперативной документацией, инструкциями, схемами, первичными средствами пожаротушения;
7) проведение наладки принадлежащих им тепловых сетей;
8) организация контроля режимов потребления тепловой энергии;
9) обеспечение качества теплоносителей;
10) организация коммерческого учета приобретаемой и реализуемой тепловой энергии;
11) обеспечение проверки качества строительства принадлежащих им тепловых сетей, в том числе предоставление гарантий на работы и материалы, применяемые при строительстве, в соответствии Законом о теплоснабжении;
12) обеспечение безаварийной работы объектов теплоснабжения и надежного теплоснабжения потребителей тепловой энергии, а именно:
готовность систем приема и разгрузки топлива, топливо приготовления и топливоподачи;
соблюдение водно-химического режима;
отсутствие фактов эксплуатации теплоэнергетического оборудования сверх ресурса без проведения соответствующих организационно-технических мероприятий по продлению срока его эксплуатации;
наличие утвержденных графиков ограничения теплоснабжения при дефиците тепловой мощности тепловых источников и пропускной способности тепловых сетей;
наличие расчетов допустимого времени устранения аварийных нарушений теплоснабжения жилых домов;
наличие порядка ликвидации аварийных ситуаций в системах теплоснабжения с учетом взаимодействия тепло-, электро-, топливо- и водоснабжающих организаций, потребителей тепловой энергии, ремонтно-строительных и транспортных организаций, а также органов местного самоуправления;
проведение гидравлических и тепловых испытаний тепловых сетей;
выполнение утвержденного плана подготовки к работе в отопительный период, в который включено проведение необходимого технического освидетельствования и диагностики оборудования, участвующего в обеспечении теплоснабжения;
выполнение планового графика ремонта тепловых сетей и источников тепловой энергии;
наличие договоров поставки топлива, не допускающих перебоев поставки и снижения установленных нормативов запасов топлива;
13) наличие документов, определяющих разграничение эксплуатационной ответственности между потребителями тепловой энергии, теплоснабжающими и теплосетевыми организациями;
14) отсутствие не выполненных в установленные сроки предписаний, влияющих на надежность работы в отопительный период, выданных уполномоченными на осуществление государственного контроля (надзора) органами государственной власти и уполномоченными на осуществление муниципального контроля органами местного самоуправления;
15) работоспособность автоматических регуляторов при их наличии.

Готовность теплоснабжающих организаций, также тщательно проверяется созданными комиссиями.

Может ли собственник убедиться, что УК грамотно и своевременно готовит дом к отопительному сезону?
Конечно. Более того, ответственные граждане не упускают возможность потребовать от своей УК соответствующие документы.

Подтверждением того, что на внутренних сетях МКД были проведены все необходимые работы, является акт готовности без замечаний и паспорт готовности многоквартирного жилого дома к отопительному периоду оформленный органами местного самоуправления. Это - гарантия того, что дом к зиме готов.