Региональное правительство готовится утвердить новый проект планировки территории западнее парка им. Теодора Кроне, который предусматривает создание квартала 9-этажных жилых домов. Соответствующий проект документа размещен на сайте правительства и до 30 августа проходит процедуру публичного обсуждения. Проект планировки в составе проекта межевания был разработан ООО «Никор проект» совместно с муниципальным учреждением «Городской центр геодезии».

В июле были проведены также публичные слушания по проекту планировки территории в границах ул. Большая Окружная 1-я, Дубовая аллея и проспекта Победы. Изменения вносятся в старый проект планировки данной территории от 2014 года в связи с ее размежеванием на новые участки. Речь в том числе идет о земельных массивах площадью 5,4 га, которые находятся в частной собственности и по ПЗЗ Калининграда от 2017 года определены в территориальную зону многоэтажной застройки Ж-1. Общая площадь застройки достигнет 6,9 га. Притом что площадь территории, на которую делался проект планировки, то есть весь квартал, составляет порядка 16 га. Отметим, что в разных версиях генплана Калининграда указанная территория за парком им. Кроне неизменно определялась под жилищное строительство, еще до оформления на него прав собственности. Какие-либо предложения по расширению парка в западную сторону в публичных дискуссиях не озвучивались.

Планируется, что на территории будут возведены 12 многоквартирных 9-этажных домов. Общая площадь жилого фонда увеличивается до 70,3 тыс. кв. м, количество проживающих — до 2,4 тыс. чел. Многоэтажная жилая застройка (9 этажей и более) составит 69,5 тыс. кв. м, предполагаемое количество квартир — 1150 (средняя площадь квартир 60 кв. м). Плотность населения «брутто» в многоэтажной жилой застройке достигнет 330 чел./га, что не противоречит существующим нормам.

Согласно ЕГРН, первый участок площадью 1,33 га 29 июля этого года, сразу после проведения публичных слушаний, перешел в собственность ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» Александра Качановича. Компания входит в «Калининградский Торгово-Строительный Холдинг», который известен по таким крупным девелоперским проектам, как ЖК «Рыбная деревня – 2» на острове Октябрьском в Калининграде, ЖК «Грюнштадт» на ул. Володарского, «Дом со львами» на ул. Штурвальной и «Амалиенау-Хаус» на ул. Чернышевского в Калининграде, апартаменты «Альт-Плац» в Светлогорске, апарт-отель «Штольц», отель «Баден Баден SPA», торгово-рекреационный комплекс и отель & SPA КРИСТАLL, планируемый 4–5-звездочный курортно-гостиничный комплекс на месте «Руси» в Светлогорске и др. Ранее в марте 2021 года этот участок на Дубовой аллее за парком им. Теодора Кроне был сдан в аренду ООО «СЗ «Эко-Город» на 5 лет.

Указанный участок планируется под первую очередь нового ЖК между 1-й Большой Окружной и Дубовой аллеей. В конце апреля застройщик получил от регионального правительства разрешение на строительство двух 9-этажных зданий площадью 10,98 тыс. кв. м и 5,58 тыс. кв. м соответственно. Участок уже расчищен от растительности, подготовлена стройплощадка, рабочие забивают сваи.

В свою очередь, Дубовая аллея, ограничивающая этот первый массив под освоение, пока что не является проезжей до конца. Будущий жилой массив действительно не граничит непосредственно с парком им. Теодора Кроне, но соприкасается через Дубовую аллею с участком 39:15:110843:32 площадью около 2,5 га, который находится в постоянном бессрочном пользовании Калининградской епархии РПЦ и отведен в распоряжение Свято-Никольского женского монастыря. Там же располагается бывшая Юдиттенская кирха, самая старая на территории Калининграда (ныне храм при монастыре). Южной границей участка под застройку является Менделеевский канал, в который впадает технический канал МПР 3-2-1, пересекающий Тенистую аллею.

Указанный массив, представляющий собой продолжение зеленой зоны, ранее находился в собственности предпринимательницы Натальи Мазилкиной, как и остальные три крупных участка под застройку в этом квартале за противотуберкулезным диспансером на Дубовой аллее. 

В частности, массив площадью 1,25 га внизу у ручья за небольшим прудом был оформлен в собственность Мазилкиной в августе 2015 года.

Соседний и наиболее крупный актив площадью 2,7 га перешел во владение Натальи Мазилкиной в феврале 2016 года. Это наиболее облесенная часть вдоль каналов и наиболее живописная со сложным рельефом и естественными террасами. Кадастровая стоимость этой земли на границе с парком достигает 111 млн руб. 

Участок виден со стороны Дубовой аллеи при спуске к старинному мостику через водоток. С восточной стороны канала видна территория женского православного монастыря. За храмом и Тенистой аллеей вдоль ручья уже построен квартал элитного малоэтажного жилья на границе с парком им. Кроне.

Также на Наталью Мазилкину оформлен участок  площадью 1,33 га. Этот северный участок имеет наименьшую кадастровую стоимость и фактически является буферной зоной между будущей многоэтажной застройкой и участком, где располагаются корпуса противотуберкулезного диспансера, размещающегося на территории бывшего кёнигсбергского интерната для инвалидов Первой мировой войны. В связи с этим на большей части примыкающего земельного массива нельзя строить многоэтажное жилье, так как она является буферной зоной между жилой застройкой и лечебным учреждением. Ранее ширина этой зоны составляла 100 метров, однако сейчас она не отражается в генплане. Согласно проекту планировки, земля будет отведена именно для обслуживания жилой застройки, в частности, под парковку и благоустройство, тем более что в восточной его части произрастает большое количество деревьев. Это остатки старого зеленого массива Луизенталь возле бывшего интерната.

Также на территории, под которую делался проект планировки, появятся встроено-пристроенные помещения предприятий для обслуживания жилых 9-этажных домов, несколько детских садиков, каждый на 50 мест на встроено-пристроенных площадях на первых этажах домов. Кроме того, на неразграниченной пока территории за железной дорогой предполагается строительство торгового центра. На проекте планировки эта территория отмечена розовым цветом среди ИЖД застройки. 

В этом же месте планируется оборудование железнодорожной станции, что уже отражено в проекте ПЗЗ, который выносился на обсуждение в июле этого года. Также запланирован объект делового управления вдоль железной дороги севернее участка ИЖД с подъездом со стороны проспекта Победы.

Что касается транспортной схемы в новом проекте планировки, то она существенно обновится. Планируется проложить ул. Полярную вдоль территории тубдиспансера, соединяющую Дубовую аллею с 1-й Большой Окружной. Ул. Галактическая от ул. Брусничной не будет врезаться в застройку: она превратится в междворовый проезд. 

Сама 1-я Большая Окружная будет выводиться западнее в сторону Северного обхода, так как по генплану, помимо дач и ИЖД, там уже запланировано многоэтажное строительство. Кроме того, на территории будет проложена магистральная велосипедная дорожка.

Определены санитарно-защитные зоны и охранные ручья Менделеевского и технического канала, а также прибрежная защитная полоса канала МПО 3-2-1. Планируется чистка русел и укрепление их откосов. По территории проходит канализационный коллектор с самотечной канализацией: в районе продолжения ул. Галактической и в северо-восточной части массива с попаданием в ручей Менделеевский. Проектом предусмотрено раздельное канализование дождевых и бытовых стоков, локальные очистные сооружения. Всего будет четыре бассейна канализования. Очищенные стоки будут сбрасываться в ручей. Расчетное количество — 946 куб. м в сутки.  

Расчетная нагрузка на электричество от нового микрорайона — 3200 киловатт. Центром питания является подстанция 110 кВ на Правой набережной. Предусматривается строительство распределительных пунктов и трансформаторной подстанции. Согласно схеме территориального планирования Калининградской области, параллельно ж/д ветке пригородного сообщения Калининград – Балтийск до подстанции Менделеевской будет идти ЛЭП 110 кВ. 

Что касается газа, то будущая застройка будет газифицирована за счет строительства пункта редуцирования газа (ПРГ), распределительного газопровода от ул. Красносельской в направлении ул. 1-й Большой Окружной. По водоснабжению предполагается потребление 963 куб. м в сутки. Эксплуатация жилых и торговых объектов будет возможна после строительства нового водовода диаметром 1200 мм до КНС-1 и водовода 500 мм до Велосипедной дороги.