«ДворникЪ — работник и сторож
при всяком домъ»
(Словарь В. Даля)
Выбор публикаций
Поиск по сайту
 

Рассылка 
Укажите тип рассылки:
Укажите ваш e-mail:

 

Дворник № 822 (10.04.2012 - 17.04.2012)
.
Как нам реорганизовать ЖКХ
Сергей ШЕРСТЮК


Справятся ли граждане-собственники сами с капитальными ремонтами многоквартирных домов, установкой счётчиков и другими проблемами? На эти и другие вопросы пытается найти ответы и решения Сергей ШЕРСТЮК, директор ассоциации энергетических предприятий «Энергетика», руководитель рабочей группы Общественной палаты по вопросам ЖКХ, сопредседатель совета при губернаторе по реформированию ЖКХ

   Реформирование отношений в жилищной сфере происходит медленно и зачастую бессистемно. Полномочия органов власти всех уровней законодательством сведены к минимуму – теперь эти органы освобождены и от обязанностей, и от прав по управлению жилой недвижимостью. Но инерция велика – граждане ещё не готовы к несению «бремени содержания» своих приватизированных жилищ, а органы власти не желают расставаться с прежней «обязанностью» управления потоками регулярных и значительных платежей за жилье и коммунальные услуги.
С принятием нового Жилищного кодекса в 2005 году собственники квартир стали ещё и обладателями своей доли в общедомовой собственности. Вся эта общая собственность в один миг де-юре перешла в собственность всех граждан, проживающих в многоквартирных домах, в том техническом состоянии, которое было на момент принятия Жилищного кодекса. Более половины всех жилых домов в Калининграде уже на тот момент имели повышенный износ строительных конструкций, инженерных систем, не соответствовали СНиП. Часть домов уже была малопригодна для проживания, а то и вовсе аварийной. С каждым годом техническое состояние строительных конструкций домов ухудшается. Все заботы по капитальному ремонту этих домов легли на плечи новых коллективных собственников. Сегодняшние доходы большинства жителей этих домов не позволяют полностью за свой счёт проводить дорогостоящие капитальные ремонты этих домов. Работа Фонда содействия реформированию ЖКХ значительно изменить ситуацию в лучшую сторону не в состоянии.
Выход видится в привлечении для капитальных ремонтов ресурсов не только федерального, но и регионального и муниципального бюджетов. Тем более что за старыми собственниками жилых домов, согласно закону №1541-1 от 01.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ», остаётся до сих пор «должок». Для этого целесообразно было бы организовать некий региональный фонд с ежемесячными отчислениями как собственников жилья, так и бюджетов всех уровней.

Общественный фильтр
Второй проблемой являются сами управляющие компании, которые обязаны грамотно эксплуатировать и обслуживать жилой фонд и вести прозрачную деятельность. У нас в регионе, как и во всей России, организаторами управляющих компаний стали бывшие чиновники администраций всех уровней. Иногда произошло по сути переименование муниципальных ЖЭКов в ООО. Не берусь судить о законности образования частных управляющих компаний, но хочу отметить, что подавляющее большинство жителей нашего региона недовольно работой управляющих компаний. Бытует даже мнение о необходимости возврата к муниципальным ЖЭКам.
В нашем регионе нет рынка управляющих компаний в настоящем его виде. Все районы, города, посёлки просто поделены между сообществами управляющих компаний. Новые собственники-жители остались один на один с управляющими компаниями, все органы власти остались в стороне и стараются не вмешиваться в их взаимоотношения.
Считаю это неправильным. Необходимо согласованное применение на всех уровнях власти административно-правовых решений для комплексного регулирования взаимоотношений всех участников процесса: управляющих компаний, собственников жилых помещений и ресурсоснабжающих организаций. Целесообразной была бы разработка обязательного перечня услуг, которые должны оказываться управляющими компаниями для поддержания строительных конструкций зданий и инженерных систем в рабочем состоянии, обеспечивая таким образом безопасное и комфортное проживание людей. Соответственно, и стоимость этих услуг должна быть доступной для всех собственников.
Ещё одно предложение – перед заключением договоров с собственниками управляющие компании должны проходить через некий «общественный фильтр» с участием представителей власти, которые определяют кадровую, техническую и финансовую готовность управляющих компаний к работе по управлению и обслуживанию жилых домов. Возможна даже выдача соответствующих сертификатов. Это позволит отсеять недобросовестные компании и фирмы-однодневки.
Также считаю целесообразным, особенно в небольших городах и посёлках, привлечение к управлению жилым фондом только крупных управляющих компаний, которые имеют в обслуживании не менее 100 тыс. квадратных метров жилья. Это позволит повысить эффективность работы управляющих компаний и даст возможность содержать специализированные бригады по обслуживанию строительной части зданий, электрики, отопления и т.д.

Без вины виноватые
Особенно остро сейчас стоит вопрос о взаимоотношениях собственников жилых помещений, управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций. По Жилищному кодексу все расчёты за потреблённые коммунальные ресурсы жители должны производить только с управляющими компаниями. А те, в свою очередь, рассчитываются с ресурсоснабжающими организациями.
На деле всё происходит по-другому. Многие ресурсоснабжающие организации заключают «прямые» договора с населением, и, соответственно, оплата за электроэнергию, воду, тепло идёт мимо управляющих компаний. Хуже всего, если в одном и том же доме часть граждан платит в управляющую компанию, а часть – напрямую в ресурсоснабжающую организацию. Это вносит неразбериху во взаиморасчётах. Существует опасение со стороны собственников и ресурсоснабжающих организаций, что не все финансовые средства, уплаченные гражданами за потреблённые коммунальные услуги, доходят до ресурсоснабжающих организаций. Действительно, иногда управляющие компании используют эти деньги для выплаты зарплат, проведения аварийных работ и т.д.
Но есть и другая проблема, когда добросовестные управляющие компании все деньги, которые они получили от граждан за коммунальные услуги, полностью отправляют на расчётные счета ресурсоснабжающих организаций. Но если не все собственники оплатили коммунальные услуги по выставленным счетам, то у управляющих компаний образуется задолженность перед поставщиками ресурсов. Со временем эта задолженность накапливается, и управляющие компании объявляются банкротами. Получается – «без вины виноватые». А все мы знаем, что с увеличением тарифов на коммунальные услуги платёжеспособность населения падает, поэтому ситуация с неплатежами далее будет только усугубляться. Управляющие компании, не имея иных источников дохода, будут всегда должны поставщикам ресурсов.
Учитывая целевой характер данных поступлений от населения, денежные средства, поступившие в оплату коммунальных ресурсов, не должны использоваться управляющей компанией на иные цели, кроме оплаты ресурсов. Поэтому более логичным было бы не аккумулировать эти средства на счетах управляющих компаний, а автоматически перенаправлять поставщику ресурсов (должно происходить так называемое расщепление платежей). Этот механизм необходимо реализовывать прежде всего через единые расчетно-кассовые центры (ЕРКЦ).

«Симплекс»
В настоящее время все расчеты за потребляемые ресурсы проводятся через муниципальное предприятие РИВЦ «Симплекс», которое косвенно представляет интересы муниципальных ресурсоснабжающих предприятий. Управляющие компании, ТСЖ и собственники жилья не имеют возможности проконтролировать работу этого органа. Кроме того, участие муниципальных предприятий в регулировании расчётов за коммунальные услуги и ресурсы, в сборе и анализе данных о поступлении и прохождении платежей противоречит действующему законодательству (ст. 13, 14 ЖК РФ). Поэтому вношу предложение: с целью автоматизации деятельности по начислению платежей, обеспечения целевого характера использования поступающих от потребителей средств за получаемые жилищно-коммунальные услуги, своевременного начисления и учёта льгот, субсидий и компенсаций, обеспечения прозрачности прохождения финансовых потоков, формирования единой информационной и платёжной системы считаю целесообразным создать по всей области ЕРКЦ в форме государственно-частного партнёрства с участием представителей региональной власти, а также СРО управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций.

Форточка
Особенно остро стоит вопрос по внедрению энергосберегающих технологий в многоквартирных домах. Ни правительство Калининградской области, ни муниципалитеты не выполнили даже элементарные требования ФЗ-261 от 23.11.2009 г. Поэтому жители региона в очередной раз остались один на один с этой серьёзной проблемой, которая требует значительных финансовых ресурсов. Все почему-то представляют энергосбережение очень упрощённо – это замена ламп накаливания на энергосберегающие и установка приборов учёта коммунальных ресурсов. Безусловно, эти мероприятия необходимо проводить в первую очередь, но здесь есть свои «но». Во-первых, по закону в первую очередь должны устанавливаться общедомовые приборы учёта электроэнергии, тепла, холодной и горячей воды. Но установка приборов учёта только тогда целесообразна, если отрегулированы и налажены внутренние устройства на вводе в дом, и параметры энергоносителей должны соответствовать СНиП и ГОСТ. В большинстве домов, где не установлены индивидуальные тепловые пункты, параметры теплоносителя, холодной и горячей воды не соответствуют нормативам по температуре и давлению. Это связано и с большими потерями в теплотрассах и водоводах, а также с заниженными параметрами энергоносителей со стороны энергоснабжающих организаций в целях «экономии». Так, «Калининградтеплосеть» еще в 90-е годы перешла на пониженный температурный график подачи теплоносителя от РТС – вместо проектных 150/700С перешли на 110/700С. В результате большинство конечных потребителей, находящихся вдалеке от источников тепла, получает более холодный теплоноситель. А в домах довоенной и сразу послевоенной постройки, где нет регулировки потребления тепла на вводе в дом в зависимости от погодных условий, люди вынуждены регулировать температуру самостоятельно - при помощи форточки. В некоторых регионах  приобретение и установку общедомовых приборов учёта берут на себя муниципалитеты. Действительно, финансовая нагрузка на жителей довольно серьезная: это и изготовление проектной документации, стоимость самого счётчика и его установка.
Необходимо устанавливать если не однотипные приборы учёта, то хотя бы со схожими характеристиками, для которых должны быть созданы региональные сервисные центры по ремонту, быть доступными к поверке в региональных метрологических центрах. В этом случае наиболее логичным было бы, чтобы каждый поставщик или продавец коммунального ресурса обеспечил измерение потребления своего ресурса в рамках каждого договора купли-продажи с управляющими компаниями.

Привлечь крупные структуры
Ни о каких экономически обоснованных платежах не может идти речи, пока в многоквартирных домах не будут проведены технические обследования, составлены актуальные технические паспорта, обследованы системы тепло-, водо-, электроснабжения, составлены актуальные реестры собственников помещений.
Договоры управления, которые заключены с жителями многоквартирных домов, в большинстве своём не отвечают требованиям законодательства: в них отсутствует перечень и состояние общего имущества дома, не определены границы эксплуатационной ответственности по инженерным сетям, отсутствует техническая документация на дома, земельные участки, на которых расположены дома, не поставлены на кадастровый учёт и т.д.
Все эти проблемы приводят к необоснованным платежам населения, к ухудшению качества предоставляемых коммунальных услуг, к потере контроля за безопасным проживанием граждан, к обострению социальной обстановки.
Со стороны управляющих компаний очень часто наблюдаются случаи, когда они в одностороннем порядке увеличивают стоимость не только своих услуг, но и тарифов (нормативов), которые установлены регулирующими органами областного или муниципального уровня.
Пример: грубейшие нарушения при установлении тарифов на вывоз ТБО и обслуживание лифтов, которые тянутся с 2008 года.
Считаю необходимым разработать на региональном уровне методические рекомендации, содержащие перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с нормами технической эксплуатации жилищного фонда, а также по определению размера платы за оказанные услуги, с учётом конструктивных особенностей и технического состояния конкретного многоквартирного дома.
Только за счет средств собственников жилья проблемы ЖКХ не решить. Даже бюджетные средства невозможно привлечь сразу в больших объёмах, необходимы внебюджетные средства. В эту сферу должны придти крупные и компетентные структуры, а вовсе не индивидуальные частные предприниматели, не ООО с ничтожным уставным капиталом. Эта сфера должна стать бизнесом компаний, способных привлекать в больших объёмах внебюджетные средства для капитальных ремонтов, модернизации и реконструкции многоквартирных домов, для их энергосберегающей санации.
Для привлечения частных инвестиций в регион правительству Калининградской области необходимо создать целевые региональные программы и принять закон о государственно-частном партнёрстве.
Создание безопасных и комфортных условий проживания для тех, чьим трудом и обеспечиваются доходы бюджетов, необходимо сделать одним из основных политических приоритетов органов власти всех уровней.
Сергей ШЕРСТЮК  



Читайте также в этом выпуске (№ 822):

Комментарий:
Автор комментария*


Комментарий*
CAPTCHA
Введите слово с картинки*:


Объявления
© 1999-2009 Создание сайта: интернет-агентство CursorMedia