Влияет ли дееспособность продавца квартиры на совершенную сделку с недвижимостью?

Е. Максименко, Калининград

При совершении сделки с недвижимостью прежде всего необходимо выяснить, является ли дееспособным продавец квартиры. Заинтересованные лица сразу же после завершения сделки или даже через 3-5 лет после нее могут на основании ст. 12 Гражданского кодекса РФ прибегнуть к защите своих гражданских прав в области жилищных правоотношений именно по тем основаниям, что гражданин, заключивший договор купли-продажи квартиры, недееспособен.

Самостоятельно и в полном объеме осуществлять свои права и обязанности может только совершеннолетний гражданин, который решением суда не ограничен в своей дееспособности или не признан недееспособным в полном объеме. Дееспособность предполагает способность понимать значение своих действий, управлять ими и предвидеть их последствия. С 18 лет гражданин может самостоятельно заключать договоры, распоряжаться своей собственностью, совершать иные юридические действия и отвечать за них. Скажем, склонному к употреблению спиртных напитков отцу удалось продать приватизированную на него и его несовершеннолетнего сына квартиру, когда ребенок, будучи уже совершеннолетним, проходил службу в армии. Это жилище еще дважды в течение года было перепродано. И вот последние, ничего не подозревавшие покупатели квартиры, приобретя ее и сделав евроремонт, лишились жилплощади, так как парень, вернувшись из армии, в судебном порядке потребовал на основании ст. 167 и 168 ГК РФ признать сделку, совершенную его отцом, недействительной.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном Гражданским кодексом. Одна женщина свою сестру, страдающую психическим заболеванием и признанную судом недееспособной, определила в психиатрическую больницу. Затем каким-то образом добилась ее согласия на обмен принадлежащей им обеим 3-комнатной квартиры на 1-комнатную, получив солидную денежную доплату. Через три года по заявлению дочери больной последняя решением суда была признана дееспособной. А сделка с квартирой на том основании, что была совершена недееспособным, признана недействительной. И вновь пострадали лица, которые получили 3-комнатную квартиру.

К плачевным результатам ведет сделка с недвижимостью, если она совершена гражданином хотя и формально дееспособным, но находящимся в тот момент в состоянии, когда он не понимал значение своих действий. Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Нередко этим пользуются недобросовестные посредники. Найдя опустившегося выпивоху - обладателя квартиры, они выманивают у него генеральную доверенность с полным объемом полномочий и, приватизировав жилье, продают его. А через некоторое время в интересах этого же выпивохи они в судебном порядке признают сделку недействительной, так как генеральная доверенность подписывалась в состоянии сильного опьянения, когда владелец квартиры не мог понимать значения своих действий. Добросовестный покупатель не знал теневых сторон сделки и поплатился за это, лишившись приобретенной квартиры. Такая история может пойти по второму, а порой и третьему кругу.

Но законодательство предусматривает и обратные случаи, когда сделки, совершенные лицами, не достигшими 18 лет, считаются законными. 14-летняя девушка, оставшаяся жить в квартире после смерти матери, вступила в официальный брак, а в 15 лет брак расторгла. В силу возникших материальных затруднений она приняла решение продать квартиру. Эта сделка считается действительной на том основании, что после регистрации брака граждане, не достигшие 18 лет, приобретают дееспособность в полном объеме, а при расторжении брака и до наступления их совершеннолетия дееспособность сохраняется.