В четверг, 8 июля, глава региона опубликовал в Instagram очередную серию предвыборного проекта «Разбор полетов». На этот раз Алиханов говорил про этажность и новые правила землепользования и застройки в Калининграде и прибрежных муниципалитетах. Притом что градостроительные полномочия переданы на уровень региона с 2017 года, вопросы по застройке зеленых зон и возведению «человейников», соответственно, нужно задавать именно правительству.

Калининградский деловой портал RUGRAD.EU описал самые примечательные сюжеты взаимоотношений региональных властей и крупнейших областных застройщиков за последние годы.

17 этажей на Арсенальной потребовали новых улиц

В апреле 2021 года холдинг Валерия Макарова «КалининградСтройИнвест» представил проект застройки 14 га военного городка на ул. Невского – Арсенальной шестью 17-этажными домами.

Крупный участок под будущее массовое многоэтажное строительство был приобретен на аукционе АО «ДОМ.РФ» в 2018 году ЗАО «Дорожно-строительное предприятие», которое входит в холдинг Макарова. Сумма сделки превысила 372 млн руб. На тот момент это была беспрецедентно высокая цена для такой площади под перспективное развитие и жилищную застройку в областном центре. В марте 2019 года единый земельный массив оформили на АО «Стройторг» из холдинга «КалининградСтройИнвест». Это случилось спустя неделю после того, как депутат и владелец холдинга «КалининградСтройИнвест» Валерий Макаров покинул пост председателя комиссии горсовета по градорегулированию и землепользованию. После этого компания приступила к разделению массива на более мелкие участки и подготовке документов для изменения градостроительного зонирования территории. 

Предложения о переводе земли по генплану в зону многоэтажного высотного строительства были направлены в правительство области правообладателем участков. Просьба застройщика о переводе земли под высотное строительство была удовлетворена и отражена в постановлении правительства области от 17 февраля 2020 года, подписанном губернатором Антоном Алихановым и закреплявшим изменения в генплан Калининграда.

Вместе с тем, инициативная группа собственников ИЖД и жилья в малоэтажном секторе ул. Арсенальной направила в правительство области просьбу об отмене нормативно-правовых актов в части функционального и территориального зонирования, предусматривающих высотную застройку бывшей воинской части на ул. Невского – Арсенальной. Более 250 человек высказались за ограничение этажности 5–7 этажами и отнесение части территории в зону ИЖД и малоэтажного жилья.

Как пояснила вице-премьер Наталья Сибирева в своем ответе в адрес жителей, решение о высотной застройке крупного и дорогостоящего массива было принято региональными властями «в целях, предусмотренных ФЗ-161 «О содействии развитию жилищного строительства». Кроме того, чиновник сослалась на то, что при этом были учтены «объекты транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, планируемые документом территориального планирования» и планы развития городского округа.

По факту перевод территории на ул. Невского – ул. Арсенальной под многоэтажки завершился постановлением об утверждении соответствующих изменений уже в правила землепользования и застройки. В июле 2020 года компанией «Торгстрой» были запрошены изменения градостроительной документации уже в части территориальной зоны для этого перспективного массива. Инвестор предложил перевести 14 га с назначением под военный городок № 5 «Кутузовский» из зоны размещения объектов специального назначения С-1, которая применялась для объектов обеспечения вооруженных сил, в функциональную зону высотной застройки. Окончательно изменения в ПЗЗ в отношении земли «Торгстроя» были утверждены постановлением правительства области от 24 декабря 2020 года, опубликованным 30 декабря за подписью губернатора Антона Алиханова. 

С октября 2020 по март 2021 года массив площадью 14 га разделен на 12 участков с различной площадью от 5,5 тыс. кв. м до 23,5 тыс. кв. м. По данным из ЕГРН, все они находятся в собственности АО «Стройторг», которым сейчас руководит Виктор Мурашев. Он же является гендиректором другой компании депутатов Валерия Макарова и Евгения Верхолаза — ООО «Прямые инвестиции». 

На первый этап освоения массива инвестор заявил концепцию на 4 участках по ул. Арсенальной суммарной площадью 3,2 га. К работе над проектом был привлечен архитектор Илья Соловьев (архитектурная мастерская Soloviev architects). По задумке архитекторов комплекс станет начальной точкой, встречающей жителей и гостей города и формирующей единую линию застройки всей улицы.

Однако концепция вызвала серьезные вопросы по социальным и транспортным объектам будущего микрорайона на выезде из Калининграда. Очевидно, что строительство таких высотных объектов будет одобрено только при условии достаточной обеспеченности всей инфраструктурой. Как сообщается в ответе правительства области, в указанном районе предусмотрено строительство ул. Арсенальной, ул. Еловая Аллея, а также реконструкция ул. Арсенальной на участке от ул. 4-й Большой Окружной до ул. Краснокаменной. Кроме того, предстоит строительство с нуля ул. Закатной, которая станет дублером Артиллерийской. Как ранее сообщалось, новая ул. Закатная будет представлять собой магистральную 4-полосную улицу городского значения 3-го класса регулируемого движения. На участке от съезда на ул. Артиллерийскую до ул. Орудийной (ул. Счастливая – ул. Закатная) это будет магистральная улица районного значения. Ее протяженность составит 2,2 км. При этом ради строительства ул. Закатной потребуется снести часть гаражного общества «Круг» с изъятием недвижимости.

Решение о строительстве новых дорог в окрестностях ул. Артиллерийской и Невского подтвердил губернатор Антон Алиханов. В комментарии к своему видео «Разбор полетов», опубликованному в Instagram 9 июля, глава региона заявил, что власти построят в этом микрорайоне три улицы в течение ближайших 3 лет. Проект первой готовится, ожидается его утверждение и выход на конкурсные процедуры.

Что касается социальных объектов, то предусмотрено строительство ФОКа в районе ул. Арсенальной и проезда Ровного, а также детсада на продолжении ул. Арсенальной (проектируемая ул. Генерала Лучинского).

Вице-премьер Наталья Сибирева в рамках обсуждения проекта на заседании градсовета  предложила проектантам и застройщику провести более расширенный анализ ситуации с опорой на актуальные данные от городских и региональных властей по переполненности детских садов и общеобразовательных школ в северной части Калининграда, в Ленинградском районе, уже на стадии закладки фундамента. Застройщику также рекомендовали показать мастер-план всей застройки 14 га и провести более расширенный анализ градостроительной ситуации в районе ул. Невского – Арсенальной – Артиллерийской. На тот момент проект структуры «КалининградСтройИнвеста» был отправлен на доработку.

При этом холдинг депутата городского совета Калининграда Валерия Макарова уже начал осваивать южную часть массива ул. Арсенальной и Невского. В июне АО «Торгстрой» получило разрешение на строительство 9-этажного многоквартирного жилого дома на участке рядом ул. Нижние Поля.

Пустырь, который стал лесом

В июне 2018 года компания «Прямые инвестиции» стала победителем аукциона теруправления Росимущества на право аренды 23,5 тыс. кв. м земли за 615 тыс. руб. в год под спортивное назначение в Суздальском лесу в Калининграде. Всего «Прямые инвестиции» получили в аренду 3 участка Суздальского леса в общей сложности площадью 4,2 га за 1,44 млн руб. в год. Он представляет собой бывшее стрельбище, которое находилось целиком в федеральной собственности. Сейчас оно стало озелененной территорией с большим количеством многолетних деревьев. 

В январе 2019 года ООО «Прямые инвестиции» получило разрешение на строительство спортивных клубов. На участке 39:15:132801:231 через полгода было возведено здание спортивного клуба скандинавской ходьбы (130 кв. м), на участке с номером 39:15:132801:227 — клуб спорта и активного отдыха (198 кв. м), на участке с номером 39:15:132801:229 — клуб велоспорта (135 кв. м). Они были введены в эксплуатацию, однако по факту не работали и каких-либо коммуникаций и сетей в них нет, несмотря на то что разрешение выдавалось на объекты капитального строительства.

Депутаты горсовета Калининграда, крупные калининградские застройщики Валерий Макаров и Евгений Верхолаз приобрели компанию «Прямые инвестиции» в июне 2019 года, когда организация уже построила и ввела в эксплуатацию здания спортклубов на половине так называемого Суздальского леса, взятой в аренду под спорт. Оформление участков под спортклубами в собственность компании произошло в конце июня – начале июля 2019 года, то есть спустя месяц после смены учредителей.

Все 9 участков Суздальского леса были образованы из единого земельного массива стрельбища, который на тот момент относился к территориальной зоне Р-4, устанавливающейся «для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации объектов физической культуры и спорта, а также сопутствующей инфраструктуры». Процесс приватизации половины Суздальского леса завершился летом 2019 года. По данным ЕГРН, 28 июня 2019 года перешел собственность ООО «Прямые инвестиции» самый крупный участок площадью 23,5 тыс. кв. м с номером 39:15:132801:227 и якобы имеющимся на нем клубом спорта и активного отдыха. 1 июля — были оформлены в собственность участки с кадастровым номером 39:15:132801:231 площадью 6 тыс. кв. м с якобы клубом скандинавской ходьбы, а также под номером 39:15:132801:229 площадью 12 тыс. кв. м якобы с клубом для велоспорта.

После того как компания «Прямые инвестиции» попала под контроль Валерия Макарова и  Евгения Верхолаза, был запущен процесс перевода земли по генплану и ПЗЗ из зоны спорта в зону общественно-деловой застройки. В частности, на общественные обсуждения в сентябре 2019 года были вынесены вопросы изменения функциональных зон на ул. Суздальской – Стрелецкой по генплану. В декабре 2019 года также выносился на обсуждение доработанный проект генплана. В зону специального общественного назначения предлагалось перевести указанные три участка «Прямых инвестиций», участок 39:15:132801:45 в региональной собственности, а также участок 39:15:132801:375 в аренде у компании «ДИС-Строй». На тот момент ее учредителями являлись бизнесмены-застройщики Евгений Верхолаз и Валерий Макаров. 

В итоге в подписанном постановлении правительства области от 17 февраля 2020 года № 74 «О внесении изменений в Генеральный план городского округа «Город Калининград» о внесении очередных изменений в генплан весь Суздальский лес был отнесен к «Зоне смешанной и общественно-деловой застройки».

Спустя несколько месяцев после принятия корректировок в генплан компания «Прямые инвестиции» приступила к процедуре изменения уже территориальной зоны в правилах землепользования и застройки. В июле 2020 года администрацией Калининграда были проведены общественные слушания по вопросу изменения территориальной зоны так называемого Суздальского леса с Р-4 (спорт) на ОЖ/Е (общественно-жилая зона). Совладелец компаний, получивших большую часть зеленой зоны, Валерий Макаров комментировал, что «пока к проектированию застройки на данной территории он не приступал и ясность наступит после завершения процедуры внесения изменений в правила землепользования и застройки».

В ходе слушаний более 100 калининградцев письменно выразили свое несогласие с переводом территории в общественно-жилую застройку. В августе 2020 года на территории между ул. Суздальской и Стрелецкой была выявлена среда обитания краснокнижных насекомых, в связи с чем минприроды признало ценность единого массива и направило в агентство по архитектуре письмо о необходимости изменений в генплан и отнесения этих 9 га в зону озелененных территорий. В итоге региональные власти отложили вопрос окончательного перевода Суздальского леса под застройку в рамках ПЗЗ.

Вице-премьер правительства области Наталья Сибирева высказывалась, что по документам Суздальский лес «никогда не носил статус городских лесов, не был парком или сквером, а у мэрии Калининграда «еще с 2008 года были планы по жилой застройке данной территории». В течение всего 2020 года губернатор Антон Алиханов заявлял, что кто-то «оплачивает историю с Суздальским лесом», обещая представить информацию. Также Алиханов называл Суздальский лес «просто бурьяном», говоря, что там необходимо создание «нормальной территории».

На общественных обсуждениях изменений в генплан Калининграда, которые проходили с 12 февраля до 3 марта 2021 года, большое количество обращений поступило именно в связи намечающейся застройкой так называемого Суздальского леса. По данным горадминистрации, в общей сложности 1063 гражданина направили письменные обращения против застройки и выступили с инициативой изменения функциональной зоны территории на участках между Суздальской и Стрелецкой со смешанной общественно-деловой зоны на зону озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса).

24 апреля этого года во время проведения Всероссийского субботника в зеленой зоне на Донского губернатор Антон Алиханов заявил, что часть Суздальского леса, которая всё ещё находится в государственной собственности, будет переведена в зеленую зону. При этом самые ценные части массива, находящиеся в собственности строительной компании «Прямые инвестиции», должны остаться в функциональной зоне спорта, которая действовала до изменения губернатором генплана в феврале 2020 года.

На заседании общественно-политического совета при губернаторе во вторник, 15 июня, Антон Алиханов заявил, что Суздальский лес будет практически полностью переведен в озелененные территории в рамках предстоящих изменений в генплан Калининграда. «По поводу Суздальского леса — я могу, конечно, анонсировать это решение. Практически весь он будет возвращен… Точнее, так. Он не был «зеленью», но мы, я туда, конечно, съездил и сходил, с людьми пообщался. Мы его делаем зеленой территорией», — сказал глава региона. Как именно был сделан выбор участков под будущую зеленую зону по градостроительным документам и какая часть Суздальского леса окажется в функциональной зоне озелененных территорий, губернатор тогда не уточнил. 

30 июня Алиханов лично посетил Суздальский лес в сопровождении руководителя калининградского Центра управления регионом Натальи Борщук и дендролога Калининградского зоопарка Александра Матюхи, встретился с активистами и местными жителями и снова заявил, что Суздальский лес полностью будет зеленой зоной. 

«Суздальский лес на 100 % будет зеленой зоной. Впервые лично доехал до этого места. Удивительный лесопарк прямо посреди города, никакой застройки многоэтажными домами тут не будет. Обсудил с застройщиками этот вопрос, согласились, что для жителей этого района зеленая зона важнее, а для возводимых рядом с ней домов она будет дополнительным фактором повышенного спроса на жилье. Городу нужны парки, поэтому вместе с экспертами и городскими властями подготовим концепцию развития этого парка, чтобы он стал удобным для всех наших жителей», — сообщил глава региона. 

Заявление было сделано в период проведения очередных общественных обсуждений по внесению изменений в ПЗЗ Калининграда, которые фактически основываются на актуальном генплане, который, однако, до сих пор не опубликован. Предлагаемые изменения в ПЗЗ идут вразрез с информацией, которую ранее озвучил губернатор. На соответствующей карте предлагаемых территориальных зон часть участка Суздальского леса с номером 39:15:132801:1253, который находится в собственности компании «Прямые инвестиции» Валерия Макарова и Евгения Верхолаза, предложено перевести в зону общественно-жилого назначения и застройки ОЖ/Е, которая допускает строительство жилых домов высотой до 30 метров (9 этажей). Еще один участок леса 39:15:132801:375 площадью 1,16 га, который находился в аренде у строительной компании «ДИС-Строй» Верхолаза и Макарова и примыкает к ул. Суздальской, предлагается перевести в территориальную зону объектов физической культуры и спорта О-3 (спортивных сооружений). 

Только половину территории Суздальского парка, которая не в частной собственности, предложено перевести в рекреационную зону Р-1.

Согласно данным ЕГРН, земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:132801:229, 39:15:132801:227 и 39:15:132801:231 общей площадью 4,2 га были объединены в массив с номером 39:15:132801:1253, который находится в собственности компании «Прямые инвестиции». Его кадастровая стоимость выросла до 61,41 млн руб.

На текущий момент учредителями компании выступают Валерий Макаров (50 %), Евгений Верхолаз (26 %), еще 24 % принадлежат ООО «Ак-Тава» Матвея Иванова, которое получило свою долю в компании 28 мая 2020 года — перед началом процедуры изменения ПЗЗ. Остальные участки Суздальского леса по-прежнему находятся в пользовании РПЦ, регионального управления ФСБ, ОКБ «Факел» и в госсобственности.

Окончание следует

Текст: Редакция Калининградского делового портала RUGRAD.EU