Сергей ШЕРСТЮК,  эксперт в сфере ЖКХ

Согласитесь, что большинство жителей волнуют вопросы ЖКХ. Ведь именно за коммунальные и жилищные услуги жители МКД платить обязаны в обязательном порядке. Оказывались те или иные услуги или нет, с низким качеством, перерывом, все эти проблемы решаются потом, после оплаты и не всегда успешно. И если вопросы стоимости коммунальных услуг решаются региональными государственными органами, то жилищные услуги, их стоимость и качество, полностью отдано на откуп самим управляющим компаниям.

За последние 5 лет жители нашего региона в большинстве своём недовольны работой управляющих компаний. Такая ситуация не вчера возникла и продолжается из года в год. Но особенно она ухудшилась с приходом новой команды на Дмитрия Донского.

Поэтому я хотел бы остановиться на работе министерстве регионального контроля, которое в первую очередь, обязано решать вопросы и проблемы собственников жилья, не доводя жалобы жителей до федеральных структур, судебных органов и прокуратуры.

Создание  этого министерства было одной из первых инициатив Антона Алиханова на посту главы региона. Именно в это министерство структурно входит жилищная инспекция, которая должна работать с управляющими компаниями, проверять качество оказываемых ими услуг и заниматься контролем за лицензированием и осуществлять контроль за их финансовой деятельностью.  В его обязанности входит контроль за соблюдением норм и актов действующего законодательства, касающихся эксплуатации жилых домов и коммунальных сетей. И если выявляются нарушения прав жильцов, то этот орган обязан принимать все меры воздействия на управляющие компании, муниципалитеты или ресурсоснабжающие организации. Другого органа по защите прав жителей от произвола УК и РСО в регионе нет.

Жители многоквартирных домов массово пишут жалобы на незаконные действия своих управляющих компаний. Порой кажется, что руководство и сотрудники жилищной инспекции исполняют свою работу, как самосвал – пытаются перекинуть проблему на муниципальный уровень или подвигнуть граждан обращаться в суды, прокуратуру, или заиграть проблему бездушными отписками.

Министерство оказалось завалено жалобами от собственников на различные нарушения со стороны  УК, которые создали порочную систему незаконных собраний собственников, УК -двойников - мошенников,  управляющие компании в большинстве своём перестали оказывать элементарные услуги по содержанию общего имущества МКД, перестали отчитываться перед жителями за расходование собранных средств, участились случаи отчуждения общего имущества МКД в пользу третьих лиц вопреки решениям собственников.

Приведу только три примера действий со стороны некоторых управляющих компаний, о которых мне сообщили собственники общего имущества в МКД.

Озерная, 4

Показательными являются действия управляющих компаний, которые были совершены при обслуживании мест общего пользования многоквартирного жилого дома №4 по улице Озёрной, и которые не нашли своей правовой оценки ни в министерстве регионального контроля, ни в органах прокуратуры и МВД.

В декабре 2018 года в адрес прокуратуры Калининградской области и областного управления МВД было отправлено заявление о действиях управляющей компании. В декабре 2019 года из УМВД поступило письмо с отказом в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления, и эти материалы были направлены в прокуратуру Ленинградского района для проверки в порядке надзора. Этим всё и закончилось, таким образом, вопрос был закрыт.

В июне 2020 года жителями этого же  дома было написано коллективное заявление о привлечении к ответственности директора УК, и некоторых жителей этого дома. Как выяснили активисты этого дома, многие работы были проведены по документам дважды, как по текущему ремонту и второй раз по капитальному ремонту. Основные работы не были выполнены вообще, хотя деньги за них со счёта были списаны. Отчёты о всех выполненных работах для проверки актов и смет руководство управляющей компании предоставлять отказывается.

По этому вопросу был также ответ прокуратуры Ленинградского района г. Калининграда об отсутствии оснований для принятия мер прокурорского реагирования. После повторного заявления и вмешательства областного прокурора материалы направлены в областную прокуратуру для рассмотрения.

Буткова, 10-14

Другой пример неправомерных действий ряда управляющих компаний, поощряемых районной администрацией города Калининграда, где также прослеживается бездействие органов власти, прокуратуры,  МВД и мэрии. Одна из активисток, проживающая в этом доме, попросила меня придать всё происходящее с их домом широкой огласке в публичном пространстве, что я и делаю.

Длительное время управляющая компания - с сентября 2020 года не выполняет свои обязанности по содержанию и ремонту мест общего пользования в многоквартирном доме №10-14 по улице Генерала Буткова в Калининграде, нет ни дворника, ни уборщицы. Аварии устраняются самими жильцами и за свой счёт. С февраля в доме не работает лифт, длительное время дом был отключён от газа. УК деньги исправно собирает, но ничего не делает. Жители неоднократно пытались поменять управляющую компанию.

Жители дома обращались во все инстанции, но поддержки нигде не получили, даже обращаясь к Алиханову, и Дятловой, и в прокуратуру.

Получается, что собственники МКД не могут воспользоваться своим законным правом по смене управляющей компании. Предложенные самими жителями управляющие компании после разговора с администрацией города и областной жилищной инспекцией, молча уходят, не желая иметь обещанные им неприятности. Жители считают, что им навязывают управляющие компании, сознавая, что если к управлению этим домом будет допущена добросовестная компания, то все соседние дома перейдут к ней.

К сожалению, этот случай не единичный, в области значительная часть собственников МКД не довольны работой своих управляющих компаний и хотят поменять их на более добросовестные и честные. Но местные органы власти при молчаливом попустительстве жилищной инспекции  этому не способствуют.

Приведу ещё один пример грубейшего нарушения норм федерального законодательства со стороны многим известной управляющей компании, члена СРО «Альянс».

Так, в период с 2008 года по 2018 год управляющая компания занималась обслуживанием и  управлением трёх многоквартирных жилых дома №№ 261, 261А и 261Б по ул. Красной в г. Калининграде. Это 123 квартиры, 31 гараж в цокольных этажах домов и порядка 20 нежилых помещений, общей площадью около 12,5 тыс. кв. м. Тариф за обслуживание был порядка 11-12 рублей за 1 кв. метр.   

За эти 10 лет эта управляющая компания собрала около 16,5 миллионов рублей, не предоставляя особых услуг. Это и понятно, дома новые, качественно построенные и пять лет действовала гарантия от застройщика. Если и были, какие то недостатки, то на заявки собственников управляющая компания реагировала несвоевременно, либо пыталась переложить ответственность на застройщика, особенно в последние пять лет обслуживания. При этом за 10 лет ни в одном доме не было проведено ни одного текущего ремонта, ни разу по итогам года ни по одному дому не проводились общие отчётные собрания, не предоставлялся надлежащим образом составленный письменный отчёт о расходовании финансовых средств собственников домов. Постепенно имущество и прилегающая территория начали приходить в упадок.

А заключив договор на управление и обслуживание 4-го дома, управляющая компания получила деньги, которые должна была израсходовать, в том числе и за поставляемый газ ООО "Санкт-Петербург Межрегионгаз" для этого дома.

После 10 лет бездействия управляющей компании договор управления на три жилых дома был расторгнут по инициативе собственников домов. При этом управляющая компания не отчиталась о расходовании финансовых средств и их остатке на счетах управляющей компании. 

Более того, уходя, управляющая компания не расторгла договор с застройщиком по 4-му дому, согласно которому она должна была решить вопрос по газу. В дальнейшем до конца этот вопрос решён не был. Вследствие чего зимой в 2019 году дом был отключён от газа, что в дальнейшем привело к порыву   системы отопления, затоплению нескольких квартир, и выходу из строя 23 газовых котлов.

Согласно решения арбитражного суда Калининградской области, уже правопреемник обязан вернуть застройщику оставшуюся 151 тыс. руб. Возбуждено исполнительное производство ОСП Ленинградского р-на.

При всех этих нарушениях просматривается опасная тенденция -  бездействие министерства регионального контроля и его основного структурного подразделения – областной жилищной инспекции. Именно в эти структуры в первую очередь обращались собственники во всех перечисленных мною случаях нарушений со стороны управляющих компаний. Ответ оказался предсказуем – управляющие компании не виновны. С дальнейшим предложением обращения в прокуратуру и суды, что жители и делали. Как обычно, прокуратура готовит свой ответ на жалобы, используя материалы жилищной инспекции, считая их специалистами более высокой квалификации, чем они сами. Поэтому ответы из этих двух органов, порой, бывают одинаковыми, как « под копирку». И кому такая работа этих государственных структур нужна, только не жителям Калининградской области.

При нынешнем составе общественного совета и лицензионной комиссии по лицензированию деятельности управляющих компаний по управления МКД ничего хорошего от этих организаций ждать не стоит.  Как и при таком отношении профильных служб регионального правительства по контролю за деятельностью УК.  Ни о какой конкурентной деятельности в сфере управления многоквартирными домами, обеспечении жилищной безопасности, исполнении требований жилищного кодекса, качественном воспроизводстве жилья, энергоресурсосбережении и сдерживании роста платы граждан за содержание общего имущества, не может быть и речи. А , ведь, это всё задачи государственного значения!

Губернатор постоянно говорит нам, что он борется с коррупцией в органах региональной и местной власти. Глядя на ситуацию, сложившуюся с бесконтрольной деятельностью управляющих компаний, которые нарушают почти все нормы жилищного кодекса РФ, пользуясь при этом покровительством ответственных чиновников его же правительства, позволяет в этом усомниться.

То, что мы с вами видим, это только надводная часть айсберга сомнительных с точки зрения закона  действий со стороны государственной жилищной инспекции.  На самом деле эта порочная практика связывает воедино, практически,  всех участников жилищно-коммунальных отношений: ресурсоснабжающие организации, региональные и местные органы власти, управляющие компании, основной целью которых является, по мнению жителей и некоторых членов экспертного сообщества,  извлечение доходов противозаконными методами с целью личной наживы. Но это обобщённое мнение, а с конкретными фактами пусть разбираются соответствующие компетентные органы. Если, конечно, они с ними не заодно.

Вывод один – в области сложилась крайне негативная ситуация  с работой управляющих компаний, которые, чувствуя свою безнаказанность, не исполняют нормы федерального законодательства и занимаются, в том числе и хищением финансовых средств собственников МКД, надеясь на определённую поддержку со стороны органов власти различного уровня.

Думаю, губернатор об этом знает, но делает вид, что не замечает, слишком сложная для него эта тема ЖКХ. Но если сейчас не решить эти вопросы, то он окончательно потеряет и так подорванное доверие калининградцев. Поскольку министерство регионального контроля является структурным подразделением регионального правительства и находятся в подчинении губернатора, то вся вина за происходящее полностью ложится на него.

Одновременно, предлагаю калининградцам рассмотреть на общих собраниях собственников своих МКД вопрос о перечислении оплаты за услуги УК по ремонту и содержанию мест общего пользования по принципу, который действует во всех федеральных структурах, 30 % предоплата и остальные 70 % по факту выполнения работ.. Надо поставить заслон расхитителям денежных средств собственников. Сейчас получается, что мы сами им платим деньги вперёд и ждём выполнения работ, указанных в смете. Если смета не согласована на общем собрании, то оплачивать надо только услуги УК по управлению и то не все.

Сергей ШЕРСТЮК

Эксперт в сфере ЖКХ